Şuanki zamana göre ev almak mantıklı mı?

[Egenin Efesi]

Kredi alirken dikkat edilmesi gereken konu, ucuz diye adi sani duyulmamis..Uzaklardan ne oldugu tam bilinmeyen yerlerden uzak durun.

Bir de aldiginiz Banka kendisini RANG 1 birinci siraya koyar.Baska yerlerden ilerde kredi lazim olsa elinizi kolunuzu baglar.Baska yerlerden kredi bulamazsiniz.Bulsanizda asiri yüksek faiz olur.

Borcu ödeyemezsen RAng 1 ilk önce senden parayi o alir.Rang 1 borcu karsilana kadar. Rang 2 dekiler birsey ilk edapta alamaz.Onun icin de kimse kredi vermeye yanasmaz.Ödeyemez duruma düssen ben birsey alamayacagim diye.(Rang 1 in borcu bitip de kalirsa ondan sonra onlar alir.)

Cogu arkadaslar ucuz diye böyle bir islem yaptilar, sonrasinda kredi ihtiyaclari oldu.Rang 1 deki ek tamir kredisini vermedi.Diger bankalardan da bulamadi belki 10 banka gezdi.
Sonrasinda birisinden yüksek faiz ve sigorta yaptirarak kredi buldu.

Sonraki ihtiyaclarinizda Schufa da kredi görülecektir.Orada da Rang 1 olayi cikar.

Genel Bilgi olarak.

Peki hocam , biz bu rang dediğin olay için kredi alan olarak birsey yapabiliyor muyuz ?

Bu rang konusunda bizi biraz daha bilgilendirir misin rica etsem ?

[Ejderabi]

Peki hocam , biz bu rang dediğin olay için kredi alan olarak birsey yapabiliyor muyuz ?

Bu rang konusunda bizi biraz daha bilgilendirir misin rica etsem ?

Kredi alan olarak birsey yapamazsin sonradan. Onun icin basta bu Rang 1e gelecek bankayi iyi secmelisin.
Banalarda Rang 1e gelmeden kolay kolay kredi vermez.

Mesela herkes Check24e veya Interhypden kredi aliyor ucuza ama sonra hic duymadiginiz bir bankadan uzakdan kredi cikiyor.
Ileride tadilat yapacaksiniz veya yeni bir ev veya daire alacaksiniz.
Simdi baska bankaya müracat ederseniz tabiki size sicak bakmayacak cünkü 1. kredinizin teminati baska bankada.

Ondan benim tüm krediler Rang 1 olarak ev bankamda "Volksbank" da.
Ayni bankada olunca 2. ve 3. krediler coook kolay cikti. Bazen ev alirken buda avantaj elinizde hizli bir Zusage var ise.

Cogunun borcuda bitti ve Grundschulddan sildirmedim.
Simdi bana bir kredi lagzim oldumu okadar kolay kredi alabiliyorumki inanamazsiniz.
Her zaman en ucuz olsun diye düsünmeyin sonradanda olacak kararlari islemleri planlayin.

Ha tek 1 ev alacaksaniz sonra bu evin teminatini kullanmayacaksaniz ve baska ev daire tadilat düsünmüyorsaniz o zaman en ucuza yönlenilir.

[webci]

Bu rang isini ben baska hakkettim..
Evi aldim insaat kredidine izin cikmadi..
Ev patlamasin diye bir 50 bine privat bayildim..
Banka evin alim fiyatindan fazla vermedi..
Gerci onuda birirdik..bir borc kaldi..
Simdi diyeceksiniz privat pahali olmadimi,bu devirde ucuz ne kaldi,,yol alabildigimiz kadar..bir iki euroyu aramayacaksin,
Herzaman akil galip gelmiyor ...

[murat39]

Gerekeni Ejderabi yazmis.

Ucuz diye rastgele bankalara gitmeyin.20 senenin üzerinde bir calisma hayatiniz kadar borc icerisinde olacaksiniz.
Ilerde kredi lazim olsa, rang 1 olayi önemli.Kredi bulmak zorlasir.

Yapacaginiz tek sey Bankayi iyi secmelisiniz.Ilerde kredi lazim olacagini düsünüp banka secimini iyi yapmak gerekir.
Ev tadilati, Dügün yaparsin , araba alirsin, ...TR den bir sey alirsin. Cocuklarina nakit para olmadan daire birsey almaya kalksan. (Isini kolaylastirir.)

Bu durumlarda Evin üzerine ilerde kredi alabilirsin.Isin kolay olur.

Ejderabi gibi bende kendi bankam Kreissparkasseyle calisiyorum.Gitigimde kapilar acik.Nakitsiz uygun gördügüm ev ne almak istesem hemen problemsiz kredi baglaniyor.

[mxm]

Tesekkürler arkadaslar cok yardimci oldunuz.

[Ejderabi]

Tesekkürler,
Daire 9 bin kisilik bir muhitte, otoban 2 km, Stuttgart havaalani 35 km. Metropol olsaydi zaten asla almazdik, biz daha cok sakinligi tercih ediyoruz. Komsulariyla konusmayi seven insanlariz.Ben Istanbul dogumluyum, sehir disina cikinca hemen özlerdim ama tamamen degistim, Istanbul´a izne bile gitmek icimden gelmiyor artik.

Kredi icin direkt kendi bankasiyla konustu dün, bugün hemen aradi adam bu is olur demis. Cocugun tabi bankada yaptigi her islemi direk gördügünden bu sanirim etkili oldu yoksa Eigenkapital yeterli olayinca herkes asla olmaz diyordu. Bahsettigi faiz dahi Vermitler larin verdigiyle bire bir ayni. Ben daha yüksek faiz teklif ederler zannetmistim ama alakasi yokmus meger. Gelirin iyiyse bu is oluyor, bunu da ögrenmis olduk.
Dairede en hosuma giden sey de Kamin oldu, oturma odasinin ortasinda ve arkasindan da koridor ile yatak odasina sicaklik dagitabiliyor, harika bir sey.
Yarin Angebot isteyecek, bakalim ayrintilar nasil karsilastiracagiz.
Bu KfW 124 konusunu tam bilenler var mi? Yapmak mantikli mi? Misal kendin kullanacaksin diyor, kiraya verilemez mi?
https://www.drklein.de/kfw-wohneigentumsprogramm.html

Tesekkuerler.

Bende 10 Bin lik muhitdeyim koeylerle 20 bin.

Su an dairelerden birisini satmayi duesunueyorum oenuemuezdeki 1-2 sene icinde (1963 yapimi).

Zamaninda yan masraflariyla 84 bine aldim.
10 sene icinde 60 bin kira geliri aldim.
Finanzamt olayindan kurtuldum.
Su an Immoscout degerlendirmesine göre 255 Bin Euro degerinde. Maklerlerde 300 bin alti sorun degil alinir diyor 300 bin uestu yueksek taksitden zor diyor ALICI acisindan.
Deger olarak 230 - 270 onlarda goerueyorlar.

Dairenin 250 Bin degeri su an brüt aylik kirasi 600 Eurodan 2,88% getirisi var. Net olarak vergiyide dahil edersem dahada düsüyor.
Vergi 30% uezeri.

Bunu alternatif piyasada karma hisselerle ve ETF lerle rahat 6%-7% olarak yükseltebilirim.
Garanti yatirim ile de alternatif piyasada 3% var.
Vergi 25%.

Kiraciyla ugrasma olaylarini ileriki 10 senede azaltacagim tek tek.

Fiyat artisida olmayacagina goere satmayi planladim.

[mxm]

Bizim takip ettigimiz dairelerin hepsinin fiyati düstü, benim gözlemledigim, hemen hemen herkes 1-2 sene icinde faizlerin düsecegi fikrine sarilmis durumda, yani hic kimse satin almiyor, bekliyorlar.
Zaten faiz düsünce fiyatlar yükseliyor, yani hic bir mantigi yok. Faizler düsünce pesin paran yoksa aninda alamayacaksan zaten bir yarari yok. Bizim alacagimiz daireyi bastan 320.000 Eurodan baslatmislar, 6-8 aydir satilmamis, ev sahipleri uzakta kaliyorlar, hemen satip paylasacaklar iki kardes yoksa fiyatlari bu kadar cabuk düsürmezlerdi.
Bizim buralarda kiralar su an uzaya firlamis durumda. Alacagimiz daireye 900 kalt Miete garantisi var. Millet 30 Metrekareye 500 kalt istiyor, delirmis insanlar ve bence vicdanlari satilmis.

Bu konu basladiginda emlak fiyatlarinin daima yükseleceginden emin konusan arkadaslar da ortadan kalbolmayi tercih ettiler.
Demek ki neymis?
Gelecegini bizzat kendinin belirleyemeyecegin konularda emin konusmayacaksin.

[Ejderabi]

Tesekkuerler.

Bende 10 Bin lik muhitdeyim koeylerle 20 bin.

Su an dairelerden birisini satmayi duesunueyorum oenuemuezdeki 1-2 sene icinde (1963 yapimi).

Zamaninda yan masraflariyla 84 bine aldim.
10 sene icinde 60 bin kira geliri aldim.
Finanzamt olayindan kurtuldum.
Su an Immoscout degerlendirmesine göre 255 Bin Euro degerinde. Maklerlerde 300 bin alti sorun degil alinir diyor 300 bin uestu yueksek taksitden zor diyor ALICI acisindan.
Deger olarak 230 - 270 onlarda goerueyorlar.

Dairenin 250 Bin degeri su an brüt aylik kirasi 600 Eurodan 2,88% getirisi var. Net olarak vergiyide dahil edersem dahada düsüyor.
Vergi 30% uezeri.

Bunu alternatif piyasada karma hisselerle ve ETF lerle rahat 6%-7% olarak yükseltebilirim.
Garanti yatirim ile de alternatif piyasada 3% var.
Vergi 25%.

Kiraciyla ugrasma olaylarini ileriki 10 senede azaltacagim tek tek.

Fiyat artisida olmayacagina goere satmayi planladim.

Merak edenlere bu dairenin performansini Altin ve borsada en cok tercih edilen MSCI World ile paylasiyorum.




Gesendet von iPhone mit Tapatalk

[mxm]

Daha önceleri emlak satin alma konusunda daima tereddütteydim ama son durumu inceledigimde suna karar verdim: Eger geliriniz el veriyorsa hemen alin, hic bir sey kaybetmezsiniz. Genelde bu bilgiler internette de var aslinda, net gelirinizin %35-40 iyla krediyi geri ödeyebiliyorsaniz cekinmeden borca girebilirsiniz. Olay aslinda bu kadar basit. Cok fazla hesap kitap yapmaya hic gerek yok. Ben sahsen bu kadar basit bir sekilde düsünebilseydim zamaninda bir sey alirdim ama kiram uygun oldugundan hic yanasmamistim.
Bir de cogu kisinin gözünden kacan sey: Ödedikce Tilgung miktari da artiyor, sadece baslangic zor hepsi bu.
Eger ödemeye gücünüz yetmiyorsa o da aslinda sorun degil, bütcenizin yettigi bir emlak alin, 10 sene sonra elinizde belli bir Eigenkapitaliniz olacaktir, o parayla artik her ise girilir. Korkmamak en mantikli yöntem bence. Kiralar asla düsmüyor ama emlak fiyatlari düsebiliyor, yükselebiliyor, bunu asla unutmamak gerekiyor.
Aslinda ödenen Faiz miktari kira gelirinin az biraz altina gectigi andan itibaren kara geciliyor, kira sokaga atilmamis hale geliyor. Olay cok basit ama genelde yapilan hesaplar kafa karistirici. Kiraci faizi ödüyor, üstüne siz 100 Euro ödeseniz dahi o para borctan düsülüyor ve faiz/kira dengesi giderek sizin lehinize isliyor, bu asla sasmiyor. Arti emlagin degeri yükselirse ileride baska yatirimlara yönelmek de cok daha kolaylasacaktir.

[BuraK!]

Merak edenlere bu dairenin performansini Altin ve borsada en cok tercih edilen MSCI World ile paylasiyorum.




Gesendet von iPhone mit Tapatalk

Usta bende 3 yildir borsadayim fakat bu vergi olayi berbat iste o bozuyor isi. Yaklasik yüzde 30% kazanc vergi .... 2bin euro dan sonra her sene kesiliyor. Bende artik 2bin euro gecmemeye calisiyorum daire herzaman daha karli kafani yormuyor borsa gibi dairede az vergi ödemek icin yollari var borsada yok vs.... birde uzun vadeli evler daha cok birakiyor ekledigin foto gördügümüz gibi...

[Ejderabi]

Usta bende 3 yildir borsadayim fakat bu vergi olayi berbat iste o bozuyor isi. Yaklasik yüzde 30% kazanc vergi .... 2bin euro dan sonra her sene kesiliyor. Bende artik 2bin euro gecmemeye calisiyorum daire herzaman daha karli kafani yormuyor borsa gibi dairede az vergi ödemek icin yollari var borsada yok vs.... birde uzun vadeli evler daha cok birakiyor ekledigin foto gördügümüz gibi...

Ekledigim foto 2012 de yapilan bir dairenin performansi. Faizler düsüktü fiyatlar düsüktü.
Inan bana artik bu performansi önümüzdeki 10 yil icin yapamayacagiz.
Daire kendi ihtiyacin icin bugün iyi ama yatirim acisindan iyi degil su an.

Birde emlak genc iken yatirim araci olarak iyi birikim yapmak icin.
Varlik cogaldikca iside cogaliyor vergiside.
Ayrica tadilat yapilacak bir yer birakmadim. Artik Finanzamt ensemde Vorauszahlung ödüyorum.

Ondan 35%-40% dan 25% düsürmekde bir strateji.

Kendime Test Portfolio bile hazirladim ama daha arastiriyorum.
Senede 7 Bin kira baska 15 Bin Temettü 250 Binde baska.




Gesendet von iPhone mit Tapatalk

[mxm]

Faizleri vergiden düsürme konusunda nelere dikkat etmek gerekiyor? Kizin alacagi daireye biz gecmek istiyoruz, daha dogrusu cocuk bizim gecmemizde israrli, kirayi daha yüksek göstermek sanirim zarar ama tam karar veremedik, Steuerberater ile termin yapacagiz.
Kira miktari faizi gecmemeli anladigim kadariyla.
Asiri ucuza da veremiyorsun Mietspiegel falan yazmislar internette.

[Birbey 3.1]

Faizi masrafını kira gelirinden düşemiyorsunki.

Finanzamt kira gelirinde vergi alır. Ama kiradaki evin borcu varmış onları alakadar etmiyor.

Kirayı az gösterirsen, tam aksine finanzamt yine kızının tepesime çıkıyor. Az bile göstersen m2 orta fiyatı neyse sizin ordan hesaplayıp yolluyor.

Kira gelirinden ancak dairenin içine tadilat yaparsan Rechnunglu onu düşebiliyorsun.

Birde diyelim senin kızın yıllık 2500 faiz geliri var bankadan. Evliyse 2000 Euroya kadar faiz geliri için vergi ödemiyor. Ev kredisin için ödediği faiz masrafını ancak gelir faizinden düşebiliyor.

[Cengiz Bond]

Faizi masrafını kira gelirinden düşemiyorsunki.

Finanzamt kira gelirinde vergi alır. Ama kiradaki evin borcu varmış onları alakadar etmiyor.

Kirayı az gösterirsen, tam aksine finanzamt yine kızının tepesime çıkıyor. Az bile göstersen m2 orta fiyatı neyse sizin ordan hesaplayıp yolluyor.

Kira gelirinden ancak dairenin içine tadilat yaparsan Rechnunglu onu düşebiliyorsun.

Birde diyelim senin kızın yıllık 2500 faiz geliri var bankadan. Evliyse 2000 Euroya kadar faiz geliri için vergi ödemiyor. Ev kredisin için ödediği faiz masrafını ancak gelir faizinden düşebiliyor.

bal gibi faiz masrafini düsüyorsun. hem de konto gebühren bile düsersin..

ev icin ödenen faiz "zu versteuerndes Einkommen" den komple düser.
kira geliriden geri para kalir ise, bu da "zu versteuerndes Einkommen"e eklenir.

diyelim kira 1000 €, aylik faiz bankaya 800 €, geri kalan gelir 200 €.
dairenin sahibinin, yani vermieterin, baska gelir kaynaklarindan ayda brutto vor steuern 5000 € geliri var.
finanzamt söyle hesaplar: 5000 + 1000 - 800 = 5200.

yani zu versteuerndes einkommen 5.200 olur.

gelir faizi de ne oluyormus? her faiz gelir dir, negativ faiz bile gelir dir, negativ gelir :-)

Faizi masrafını kira gelirinden düşemiyorsunki.

Finanzamt kira gelirinde vergi alır [...]

finanzamt benim kira gelirimden vergi aliyor ise, ben bu kira gelirini elde etmek icin harcadigim tüm masraflari gelirden düsürüyor (bunun icinde banka ve faiz, noter, grunderwerbssteuer etc. masraflari da var.

aynisi bir calisan insanin veya bir firmanin geliri icinde gecerli.

ben gelir elde ediyorsam ve bu vergilendiriliyor ise, bütün bu gelir ile alakali giderlerimi vergiden düsürme hakkim var.

[Birbey 3.1]

Bende düşmediler. Oluyorsa tabiki daha iyi.

[Cengiz Bond]

Bende düşmediler. Oluyorsa tabiki daha iyi.

sen yeni kiraya verdigin dairede ilk bastan senelerdir kendin oturdugun icin, grunderwerbssteuer yi zaten düsürmezler, kredi bitdiyse, düsüsek faiz de yok.

ama simdiden itibaren baska giderleri düsürebilirsin, mesela nebenkosten ile ödetiremedigin sigortalar, tamir masraflari filan falan.

[Ejderabi]

Mxm Usta senin icin net anlaman icin bir tablo yaptim. Sayilar sallamasyon ama seninkilere yakin olacagini tahmin ediyorum.

1. senaryo kiraya vermezse kizin
2. senaryo Kiraya verirse
3 Senaryoda kiraya veripde büyük bir ronovierung yaparsa
4. senaryoda kalan borc 50 Bin yani az faiz ödeme senaryosu

[Ejderabi]

Mxm Usta senin icin net anlaman icin bir tablo yaptim. Sayilar sallamasyon ama seninkilere yakin olacagini tahmin ediyorum.

1. senaryo kiraya vermezse kizin
2. senaryo Kiraya verirse
3 Senaryoda kiraya veripde büyük bir ronovierung yaparsa
4. senaryoda kalan borc 50 Bin yani az faiz ödeme senaryosu

Aslinda bu tabloya bakarsak sunu görüyoruz vergiye fazla taabi olmuyor durum, cünkü faizler cok yüksek ve onlari masraf olarak göseriyoruz. Ayrica dairenin fiyatida az degil.

Simdi umarim beni anliyorsundur. Ekte benim daireyide ekledim ve eskiler Finanzamta vergi ödemeli.

[mxm]

Tesadüfen bizim is yaptigimiz bir müsteri Steuerberater cikti, ayak üstü her seyi anlatti, is oraya varinca direkt ona gidecegiz.
Kirayi düsük gösterme konusunda da Mietspiegel neyse yarisindan 1% yukari cikman yeterli dedi. Yani Mitespiegel 1000 Euro ise, kirayi 510 Euro gösterebiliyorsun.
Böylece durum cok daha iyi bir yöne dogru kaydi, bakalim hayirlisi artik.
Bunun yaninda Noterde Grunderwerbsteuer yi düsürmek icin evden Küche, Dolaplar vs. gibi esyalari toplam alis fiyatindan düsürecegiz, 10.000 Euro kadar daha az gösterecegiz, Finanzamttan ne koparsak kardir.
Birbey de her seyi bilir davraniyor ama bazen salladigini da anlamis olduk. Her seyi bilmek zorunda degiliz ama bazi insanlarda bu hastalik var.

[BuraK!]

almanyada enflasyon bugün 2,9% düsmüs, ve FED EZB faizleri bu sene düsürmeye baslayacak. Nakit parasi fazla olan kisiler icin bu sene yaza kadar bence daire , ev almasi icin son sans. Bende 1+1 daire bakiyorum Allah kismet ederse yatirim icin alacagim yaza kadar baktigim ilanlari merkliste koyuyorum ve ilanlar 2-4 ay duruyor. Herkes beklemede suan iyi pazarlik yapilabiliyor bilginize